Báo cáo Ngành: Ngành BĐS nhà ở

BÁO CÁO NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở
Khó khăn nhất đã qua đi, tiến trình phục hồi từng bước và chậm rãi

Tổng quan 2023

Giá căn hộ chung cư vẫn giữ nguyên trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm

Nhìn chung, giá chung cư trung bình tại TP.HCM ổn định ở mức xấp xỉ 61 triệu đồng/m2, chỉ giảm 1,7% so với cùng kỳ.
Ngược lại, giá chung cư trung bình tại Hà Nội lại bất ngờ tăng 13,6% so với cùng kỳ năm trước, đạt xấp xỉ 55 triệu đồng/m2 do phân khúc cao cấp chiếm thị phần lớn.
Nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM đạt ~10.700 căn, giảm 48% (YoY) và ở mức thấp nhất trong 10 năm qua.
Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội là 10.300 căn, giảm 32% (YoY) và ở mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Biệt thự/nhà liên kế/lô đất: Lượng giao dịch chạm đáy

Hà Nội: Tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp là 710 căn, giảm 23% so với cùng kỳ. Trong đó, nhà phố chiếm tỷ trọng lớn nhất, ở mức 44%. Giá trung bình trên thị trường sơ cấp, bao gồm biệt thự và nhà liên kế, tăng khiêm tốn 3% (YoY) do tồn kho với chi phí cao.
HCM: Tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp là 993 căn, giảm 40% so với cùng kỳ. Trong đó, căn hộ trên 30 tỷ đồng chiếm phần lớn thị phần, ở mức 73%.
Theo Bộ Xây dựng, đã có 126.171 giao dịch thành công ở phân khúc nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ và 307.273 giao dịch thành công ở phân khúc đất nền trong 2023..

Giá vẫn neo ở mức cao

Mặc dù số lượng giao dịch giảm nhưng giá chung cư và tài sản gắn liền với đất vẫn ổn định nhờ nguồn cung trên thị trường sơ cấp thấp nhất trong một thập kỷ. Cả hai phân khúc đều chứng kiến sự sụt giảm mạnh ở Hà Nội (lần lượt là 33% và 84% YoY) và TP.HCM (lần lượt là 54% và 98% YoY).

Triển vọng 2024

Giá nhà có vượt quá thu nhập hộ gia đình?

Giá nhà ở Việt Nam thể hiện qua tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đang nằm ở mức cao, như thể hiện trong hình dưới đây. Sau khi đạt đỉnh điểm vào năm 2016–2017 do tình trạng đầu cơ bất động sản gia tăng, tỷ lệ này đã giảm xuống nhờ tăng trưởng GDP trong 5 năm tiếp theo, trước khi bắt đầu tăng dần trở lại trong hai năm vừa rồi.

Với tỷ lệ hiện tại, giá nhà ở trên thu nhập hộ gia đình ở Việt Nam đang ở mức cao. Nguồn cung trên thị trường sơ cấp có dạng kim tự tháp ngược, với sản phẩm tập trung về phân khúc cao cấp và đất nền do mục đích đầu cơ cao. Tuy nhiên, Việt Nam không phải là quốc gia duy nhất gặp phải tình trạng mất cân đối giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình khi hầu hết các nước đang phát triển đều trải qua điều này. Hiện nay, Việt Nam đứng ở giữa nhóm các nước châu Á với tỷ lệ 23,7x.

Cải cách về thể chế

Quốc hội Việt Nam đã thông qua ba Luật vào tháng 12 năm ngoái và tháng 1 vừa rồi, bao gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Cả ba Luật đều tác động và ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Mặc dù các luật này chưa có hiệu lực cho đến ngày 1 tháng 1 năm 2025 và các văn bản dưới luật (Nghị định) vẫn chưa được ban hành, chúng tôi nêu ra một số thay đổi đáng chú ý :

Tỷ lệ chậm trả đã đạt đỉnh và bắt đầu giảm

Theo VBMA, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành năm 2023 đạt 338.853 tỷ đồng. Bên cạnh đó, phát hành riêng lẻ chiếm 345.000 tỷ đồng, tăng 8,6% so với cùng kỳ. Hai ngành lớn nhất là Ngân hàng (chiếm 56,2% tổng thị phần) và Bất động sản (25,5%) 1 . Tính đến ngày 31/12/2023, ước tính số dư nợ gốc và lãi quá hạn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp lên tới 192.801 tỷ đồng ( từ 131 tổ chức phát hành). Trong đó, lĩnh vực Bất động sản vi phạm nhiều nhất với 127.387 tỷ đồng trả chậm, chiếm 66,1% tổng giá trị1 . Giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2024 là 239 ngàn tỷ đồng, tăng 19,7% so với cùng kỳ. Trong đó, ngành Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với 41% tổng thị phần1 .

Tốc độ đô thị hóa và tác động từ đầu tư cơ sở hạ tầng

Trong 10 năm qua, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam không ngừng gia tăng, từ 33,5% (2013) lên 42,6% (2023). Khi quá trình đô thị hóa ngày càng phát triển, nhu cầu nhà ở sẽ càng lớn do dân số ngày càng đông, đồng thời áp lực lên cơ sở hạ tầng cũng ngày càng tăng.

Đầu tư công tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Bước sang năm tài chính 2024, Chính phủ đã giao 657 nghìn tỷ đồng đầu tư công và sẽ phấn đấu giải ngân 95% kế hoạch. Chúng tôi kỳ vọng đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ tiếp tục có tác động lan tỏa đến ngành bất động sản cũng như các lĩnh vực khác trong nền kinh tế.
Chúng tôi kỳ vọng đô thị hóa và đầu tư công sẽ là các chất xúc tác tích cực giúp ngành Bất động sản phục hồi trong dài hạn.

Nguồn cung khan hiếm trên thị trường sơ cấp

Ngành Bất động sản tiếp tục suy giảm trong suốt 3 năm qua. Tính đến năm 2023:
- 71 dự án nhà ở hoàn thành, giảm 22% so với năm 2022 (91 dự án) và 57% so với năm 2021 (165 dự án).
- 197 dự án nhà ở HTTTL được phê duyệt, giảm 22% so với năm 2022 (252 dự án) và 44% so với năm 2021 (350 dự án).
- 67 dự án mới được cấp phép, giảm 47% so với năm 2022 (126 dự án) và 72% so với năm 2021 (239 dự án).
- 29.612 căn hộ đã hoàn thiện, tăng 63% so với năm 2022 (18.206 căn) và 33% so với năm 2021 (22.321 căn).
- 52.669 căn hộ HTTTL đủ điều kiện bán, giảm 20% so với năm 2022 (65.909 căn) và 54% so với năm 2021 (113.926 căn).
- 24.993 căn hộ mới được cấp phép , giảm 55% so với năm 2022 (55.732 đơn vị) và 72% so với năm 2021 (97.737).
Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam ngày càng tăng mạnh nhờ lực lượng lao động trẻ và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng. Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường sơ cấp thắt chặt trong 3 năm qua vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, khiến giá chung cư tăng cao.

Tồn kho và gánh nặng nợ

Một số công ty đã cân bằng cơ cấu vốn với tỷ lệ nợ hợp lý (VHM, NLG, KDH), trong khi một số khác giảm đòn bẩy thông qua mua lại TPDN (PDR) đang lưu hành để đảm bảo tỷ lệ nợ cân bằng. Một số vẫn khác đang xoay xở với gánh nặng nợ và đang tìm hướng giải quyết vấn đề.
Đối với một nhà phát triển bất động sản, hàng tồn kho là tài sản dễ bán nhất. KDH, PDR, NLG và NVL là những công ty có tỷ lệ hàng tồn kho/tài sản cao nhất, mặc dù những hàng tồn kho này tốt nhất nên được đánh giá ở cấp độ công ty hoặc từ góc độ dự án riêng biệt.
Sau khi đạt đỉnh vào năm 2022, lãi suất cho vay (trung bình từ 4 SOB) dành cho doanh nghiệp đã giảm kể từ đầu năm tài chính 2023 và hiện đã chạm đáy ở mức dưới mức trước Covid, do đó giúp giảm bớt căng thẳng trên thị trường TPDN.

KQKD & Diễn biến giá cổ phiếu

Như đã đề cập, thị trường BĐS chứng kiến sự sụt giảm cả về cung và cầu (phân khúc cao cấp và đất nền). Do đó, kết quả kinh doanh của các công ty niêm yết gây thất vọng, khi cả doanh thu và lợi nhuận ròng đều không đạt kế hoạch tài chính. VHM, nhà phát triển BĐS lớn nhật tại Việt Nam, nổi bật so với các công ty cùng ngành vì đã vượt qua khó khăn trong 2023 với mức tăng trưởng tốt cả về doanh thu và lợi nhuận. Diễn biến giá cổ phiếu nhìn chung chỉ dao động đi ngang kể từ đầu năm; trong khi đó VNIndex tăng 10%. Tuy nhiên, giá cổ phiếu trong tuần vừa qua đã lấy lại đà tăng khi phần lớn đều tăng vượt trội so với chỉ số.

Định giá cổ phiếu

Lợi nhuận suy giảm đã đẩy tỷ lệ PE theo dữ liệu lịch sử lên giới hạn trên của độ lệch chuẩn đối với hầu hết các công ty đầu ngành.
Thu nhập và doanh thu chậm phản ánh trên báo cáo tài chính, khi phải ghi nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư cho người mua. Tuy nhiên, giá cổ phiếu có xu hướng chiết khấu kỳ vọng về phát triển dự án trong tương lai, cũng như nhu cầu của người mua nhà (pre-sales). Vì thế, bất cứ triển vọng mới/catalyst nếu xuất hiện sẽ nhanh chóng được phản ánh vào giá cổ phiếu. Theo quan điểm của chúng tôi, ở thời điểm hiện tại nếu có xảy ra sự điều chỉnh về giá cổ phiếu, quá trình sẽ diễn ra tương đối nhanh và trong thời gian ngắn (khoảng 15%–20%), vì năm 2024 tạo tiền đề cho các nhà phát triển bất động sản chuẩn bị kế hoạch cho sự phát triển trong tương lai, khi ba bộ Luật quan trọng chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 1, 2025.