Cập nhật IDC- Diện tích ký MOU cao nhất trong vòng 10 năm

Diện tích ký MOU cao nhất trong vòng 10 năm Luận điểm đầu tư:

Chúng tôi duy trì khuyến nghị TRUNG LẬP đối với cổ phiếu của IDC. Chúng tôi nâng 15% giá mục tiêu 1 năm lên 62.300 đồng/cổ phiếu do giá thuê tại KCN Hựu Thạnh tăng và giảm tỷ lệ chiết khấu từ 12% xuống 10,5%. Bên cạnh đó, chúng tôi cho rằng IDC sẽ duy trì cổ tức bằng tiền mặt ở mức 40% trên mệnh giá cho năm 2024, tương ứng với tỷ suất cổ tức hấp dẫn là 6,7%. IDC là một trong những chủ đầu tư khu công nghiệp lớn nhất tại Việt Nam, với 554 ha đất sẵn sàng cho thuê tại Long An, Bà Rịa Vũng Tàu và tỉnh Thái Bình. Chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng thấp sẽ giúp IDC duy trì biên lợi nhuận gộp của mảng khu công nghiệp trên 42% cho đến năm 2026.

Lợi nhuận sau thuế Q1/2024 tăng mạnh, chủ yếu từ việc cho thuê KCN và chuyển nhượng dự án Phường 6 Tân An cho Aeon. Trong Q1/2024, doanh thu và LNST của IDC lần lượt đạt 2,46 nghìn tỷ đồng (+115% svck) và 797 tỷ đồng (+3,54x svck). Trong đó, doanh thu khu công nghiệp tăng mạnh 5,34x svck đạt 1,3 nghìn tỷ đồng, chủ yếu đến từ cho thuê đất tại KCN Hựu Thạnh và Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng. Biên lợi nhuận gộp của KCN tăng từ 59% lên 64% nhờ giá thuê tăng. Một động lực tăng trưởng khác đến từ chuyển nhượng đất cho Aeon. Trong Q1/2024, CTCP Idico Linco (UPCOM: LAI), công ty con do IDC sở hữu 51%, đã chuyển nhượng 1,45 ha (trong tổng số 3ha) cho Aeon Việt Nam, nhờ đó đạt doanh thu 280 tỷ đồng và lợi nhuận gộp đạt 174 tỷ đồng.

Diện tích ký MOU cao nhất trong vòng 10 năm. Trong năm 2023, các hợp đồng và MOU đã ký đạt 169,7 ha (+29% svck) – cao hơn 25% so với kỳ vọng của chúng tôi. Một số khách thuê chính bao gồm Pepsico (20 ha tại KCN Hựu Thạnh, tỉnh Long An, giá thuê 130 USD/m2/chu kỳ thuê), Hyosung (50 ha tại KCN Phú Mỹ II, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, với giá thuê 125 USD/m2/chu kỳ thuê). Chúng tôi cho rằng đa số MOU sẽ chuyển sang ký hợp đồng trong vòng 6-12 tháng tới. Doanh thu từ các hợp đồng cho thuê này dự kiến sẽ đạt được vào năm 2024.

Cập nhật tiến độ các KCN mới: IDC góp vốn thành lập IDICO Vinh Quang để đầu tư vào KCN Vinh Quang (tỉnh Hải Phòng) với quy mô 1.000 ha (giai đoạn 1 là 350 ha). Dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/2000, IDC dự kiến KCN Vinh Quang sẽ được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trong năm 2025. Đồng thời, IDC đang chờ phê duyệt chủ trương đầu tư dự án KCN Tân Phước (tỉnh Tiền Giang) với tổng diện tích 470 ha. Chúng tôi ước tính 2 KCN mới sẽ đi vào hoạt động trong năm 2026 nhưng chúng tôi chưa đưa vào để định giá IDC.

Cập nhật KQKD

Trong Q1/2024, doanh thu và LNST của IDC lần lượt đạt 2,46 nghìn tỷ đồng (+115% svck) và 797 tỷ đồng (+3,55x svck), cao hơn 18% so với ước tính của chúng tôi.

Cho thuê đất KCN. IDC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận đối với diện tích cho thuê mới khi nhà đầu tư thanh toán trong vòng 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng chính thức. Như vậy, trong Q1/2024, diện tích cho thuê đạt 34 ha (+5,27x svck) – chủ yếu ở KCN Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng, ghi nhận doanh thu đạt 1,3 nghìn tỷ đồng (+5,34x svck). Giá thuê bình quân tăng 7% svck.

Diện tích ký MOU mới trong Q1/2024 đạt 26 ha. Lũy kế diện tích các hợp đồng đã ký và MOU còn lại đạt 161,7 ha vào cuối Q1/2024. Một số khách thuê chính bao gồm Pepsico (20 ha tại KCN Hựu Thạnh, tỉnh Long An, giá thuê 130 USD/m2/chu kỳ thuê), Hyosung (50 ha tại KCN Phú Mỹ II, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, với giá thuê 125 USD/m2/chu kỳ thuê). Chúng tôi cho rằng đa số MOU sẽ chuyển sang ký hợp đồng trong vòng 6-12 tháng tới. Doanh thu từ các hợp đồng cho thuê này dự kiến sẽ đạt được vào năm 2024.

Biên lợi nhuận gộp giảm 5,1% về mức 64% do biên lợi nhuận cao của KCN Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng là 68%, cao hơn biên lợi nhuận gộp của KCN Hựu Thạnh là 44%.

Mảng kinh doanh điện: IDC sở hữu 2 dự án thủy điện Srok Phu Miêng và Đăk Mi 3 với tổng công suất 114 MW, cùng 3 trạm biến áp (Trạm Tuy Hạ, Nhơn Trạch 5 và Hựu Thạnh giai đoạn 1) với tổng công suất 481 MW. Trong Q1/2024, doanh thu bán điện đạt 688 tỷ đồng (+7% svck), chủ yếu nhờ sản lượng điện tiêu thụ của khách hàng tại các KCN Hựu Thạnh tăng.

Biên lợi nhuận gộp đạt 5% (-6,9% svck) do giai đoạn này là mùa khô, các nhà máy thủy điện hoạt động dưới công suất.

Hoạt động thu phí: IDC thu phí từ 2 trạm BOT (BOT An Sương – An Lạc và BOT Quốc lộ 51). Doanh thu từ hoạt động thu phí đạt 110 tỷ đồng (+5% svck) trong Q1/2024 do lưu lượng phương tiện giao thông tăng 5% svck. Biên lợi nhuận gộp đạt 40% (-3% svck).

Trong Q1/2024, chi phí lãi vay giảm 36% svck chủ yếu do nợ ngắn hạn và dài hạn giảm 18% svck và lãi suất cho vay giảm.

Tiền mặt và tiền gửi ngân hàng của IDC tại thời điểm cuối Q1/2024 đạt 2,07 nghìn tỷ đồng và chiếm 11% tổng tài sản. Nợ ròng giảm xuống còn 969 tỷ đồng (-29% svck). Tỷ lệ D/E đạt 0,48x.

Triển vọng

Cho năm 2024, chúng tôi ước tính doanh thu IDC đạt 8,6 nghìn tỷ đồng (+19,2% svck) và lợi nhuận sau thuế đạt 2,2 nghìn tỷ đồng (+36,5% svck), cao hơn 12% kế hoạch của IDC. EPS đạt 5.514 đồng/cp, với các giả định sau:

Mảng cho thuê đất KCN:

IDC sẽ tiếp tục ghi nhận doanh thu đều đối với các KCN đối với các hợp đồng đã được khách thuê thanh toán đầy đủ trước năm 2022 (như KCN Mỹ Xuân B1, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng). Chúng tôi ước tính doanh thu sẽ đạt 165 tỷ đồng trong năm 2024.

Ngoài ra, IDC có thể ghi nhận doanh thu cho thuê đất KCN trong năm 2024 chủ yếu từ các MOU và hợp đồng cho thuê đã ký từ năm 2023. Trong đó, diện tích đất cho thuê của KCN Hựu Thạnh là 35 ha (+35% svck) có giá thuê trung bình là 148 USD/m2/chu kỳ thuê (+5% svck). Đồng thời, giá cho thuê đất tại KCN Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng với giá 125 USD/m2/chu kỳ thuê (đi ngang svck), trong đó Hyosung thuê 31,5 ha. KCN Quế Võ II và Cầu Nghìn cũng dự kiến sẽ cho thuê 25 ha trong năm 2024, nâng tổng diện tích đất KCN có thể cho thuê ước tính vào năm 2024 là 111 ha (+37% svck). Theo đó, doanh thu KCN ước tính đạt 4,1 nghìn tỷ đồng (+26% svck).

Mảng kinh doanh điện: Doanh thu dự kiến tăng 3% svck. Doanh thu bán điện tại KCN Nhơn Trạch V và Hữu Thành tăng 7% svck đạt 2,9 nghìn tỷ đồng khi có khách hàng mới tại KCN Hựu Thạnh. Doanh thu từ mảng thủy điện dự kiến đạt 395 tỷ đồng (+3% svck).

Hoạt động thu phí: Chúng tôi ước tính lưu lượng phương tiện giao thông qua trạm thu phí An Sương – An Lạc sẽ duy trì mức tăng trưởng 2%, giá vé không đổi. Doanh thu dự kiến đạt 449 tỷ đồng cho năm 2024. Biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức 43%.

Chi phí lãi vay dự kiến ở mức 206 tỷ đồng (+2% svck). Vay dài hạn – chiếm 80,8% tổng dư nợ, chủ yếu đến từ các dự án BOT với lãi suất dao động trong khoảng 8,5%-8,8%.

Luận điểm đầu tư

IDC là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, với 554 ha đất cho thuê tại các tỉnh Long An, Bà Rịa Vũng Tàu và Thái Bình. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp sẽ giúp IDC duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp KCN ở mức trên 42% cho đến năm 2026. Chúng tôi duy trì khuyến nghị TRUNG LẬP đối với cổ phiếu IDC và nâng 15% giá mục tiêu 1 năm lên 62.300 đồng/cp do giá thuê tại KCN Hựu Thạnh tăng và giảm tỷ lệ chiết khấu từ 12% xuống 10,5%. Do đó, chúng tôi cho rằng IDC sẽ duy trì cổ tức bằng tiền mặt ở mức 40% trên mệnh giá cho năm 2024, tương ứng với tỷ suất cổ tức hấp dẫn là 6,7%.

Trong ngắn hạn, chúng tôi cho rằng với thông tin về diện tích MOU gia tăng; Thông tin tích cực về tiến độ pháp lý tại các KCN mới như Tân Phước 1 và Quang Vinh; Kết quả kinh doanh Q2/2024 dự kiến sẽ tăng trưởng sẽ hỗ trợ giá cổ phiếu trong ngắn hạn.

Rủi ro đầu tư

Có một số điểm cần lưu ý khi đầu tư vào cổ phiếu IDC như sau:

Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng. Luật đất đai sửa đổi áp dụng năm 2025 làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho các KCN mới khi giá bồi thường đất theo giá thị trường. Do đó, chúng tôi cho rằng chi phí đền bù của các dự án trong tương lai tăng lên sẽ ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của dự án mới của IDC; Và
(ii) Tiến độ pháp lý để thành lập các KCN mới có thể kéo dài.

Nguồn SSI

NĐT muốn hỗ trợ tư vấn xin liên hệ theo thông tin sau:

SĐT/Zalo/SMS: 0353899153

Anh (Chị) muốn mở tài khoản nhấn tại đây hoặc quét mã QR code