Cập nhật KBC

Số dư tiền mặt lớn từ tiền đặt cọc tạo cơ hội đầu tư cho các dự án hiện tại

Số dư tiền mặt tăng đột biến:

KBC có 6,24 nghìn tỷ đồng tiền mặt và đầu tư tiền gửi ngắn hạn cuối Q1/2024, tăng gần 5,4 nghìn tỷ đồng so với Q4/2023 nhờ vào tiền đặt cọc của dự án Khu đô thị Tràng Cát (thông qua hợp đồng môi giới bất động sản với một nhà cung cấp dịch vụ môi giới). Chúng tôi dự đoán số tiền đặt cọc này có thể được sử dụng để thanh toán chi phí sử dụng đất cho các diện tích thương mại tăng thêm theo quy hoạch sửa đổi của dự án Khu đô thị Tràng Cát. Dự án Khu đô thị Tràng Cát có tổng diện tích đất gần 585 ha tại Hải Phòng, trong đó có 282,14 ha là đất ở và thương mại. KBC đã lấy dự án Khu đô thị Tràng Cát làm tài sản thế chấp để vay vốn đầu tư từ năm 2013 và hiện đang nỗ lực hoàn tất các thủ tục pháp lý trước khi mở bán.

KQKD Q1/2024: KBC công bố doanh thu thuần đạt 152 tỷ đồng (-93,1% svck & -82% so với quý trước) và lỗ ròng 76,7 tỷ đồng, so với lợi nhuận ròng cao trong Q1/2023 và Q4/2023. Việc thiếu đi khoản thu từ cho thuê đất KCN (được ghi nhận trong Q1/24) là nguyên nhân chính dẫn đến kết quả lợi nhuận kém khả quan này.

Ước tính lợi nhuận: Trong năm 2024, theo kịch bản cơ sở, chúng tôi dự báo KBC sẽ cho thuê tổng cộng khoảng 102 ha đất KCN, trong đó 30 ha được các nhà đầu tư mới thỏa thuận thuê trong năm 2023, 50 ha từ KCN Tràng Duệ 3 và 22 ha từ KCN Tân Phú Trung. Theo đó, chúng tôi dự báo KBC sẽ đạt 4,92 nghìn tỷ đồng doanh thu thuần (-12,8% svck) và 1,36 nghìn tỷ đồng LNST (-38,5% svck) trong năm 2024.

Trong kịch bản kém khả quan, khi KBC nhận được phê duyệt đầu tư cho KCN Tràng Duệ 3 vào cuối năm 2024 để bắt đầu cho thuê trong năm 2025, chúng tôi ước tính KBC có thể chỉ cho thuê 52 ha trong năm 2024 thay vì 102 ha như trong kịch bản cơ sở. Theo đó, chúng tôi ước tính doanh thu và LNST năm 2024 lần lượt đạt 3,1 nghìn tỷ đồng (-45% svck) và 839 tỷ đồng (-62,2% svck).

Trong năm 2025, KBC dự kiến sẽ hoàn tất thanh toán tiền sử dụng đất cho dự án Khu đô thị Phúc Ninh và bắt đầu triển khai mở bán các cụm công nghiệp khác nhau ở tỉnh Hưng Yên. Theo đó, chúng tôi ước tính KBC có thể cho thuê 155 ha (50 ha từ KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng), 50 ha từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (tỉnh Bắc Ninh), 30 ha từ cụm công nghiệp tại tỉnh Hưng Yên) và ghi nhận 7,62 nghìn tỷ đồng doanh thu (+54,8% svck) và 2,03 nghìn tỷ đồng LNST (+48,9% svck). Ở mức giá 30.800 đồng/cổ phiếu, cổ phiếu KBC giao dịch ở mức P/E 2024 là 19,3x và P/B là 1,2x. Kết quả kinh doanh của KBC phụ thuộc rất nhiều vào việc phê duyệt đầu tư của các dự án mới. Do đó, với tiềm năng tăng giá là 11,7% từ mức giá hiện tại, chúng tôi vẫn duy trì khuyến nghị TRUNG LẬP với giá mục tiêu là 34.400 đồng/cổ phiếu.

KQKD Q1/2024 kém khả quan với 152 tỷ đồng doanh thu thuần (-93,1% svck & -82% so với quý trước) và lỗ ròng 76,7 tỷ đồng, so với mức lợi nhuận ròng lần lượt là 1,06 nghìn tỷ đồng và 131 tỷ đồng trong Q1/2023 và Q4/2023. Trong Q1/2023 và Q4/2023, KBC đã bàn giao 64 ha và 23,4 ha đất công nghiệp cho khách thuê, trong khi trong Q1/2024 không bàn giao bất kỳ diện tích đất KCN nào cho khách thuê mới.

Các mảng hoạt động khác như cho thuê nhà xưởng, dịch vụ khu KCN và bán đất ở đạt 152 tỷ đồng trong Q1/2024, giảm 9% so với quý trước do doanh thu đất ở và dịch vụ KCN đều giảm, nhưng tăng 5% so với cùng kỳ do doanh thu từ mảng cho thuê nhà xưởng tăng cao (+61% svck, hay đạt 44,4 tỷ đồng).

Biên lợi nhuận gộp Q1/2024 là 48,5%, cao hơn mức 44,5% trong Q4/2023 do hoạt động của các nhà xưởng cho thuê được cải thiện. Chi phí bán hàng và quản lý (SG&A) trong Q1/2024 là 114,4 tỷ đồng, giảm 25% so với quý trước và giảm 55% svck. Tuy nhiên, do doanh thu thấp nên chi phí SG&A trong Q1/2024 chiếm hơn 75,1% doanh thu thuần. Vì vậy, KBC ghi nhận lỗ 76,7 tỷ đồng trong quý.

Trong Q1/2024, KBC tăng dư nợ lên 4,0 nghìn tỷ đồng (+9,4% so với quý trước). Trong khi, số dư tiền mặt của công ty (bao gồm tiền gửi ngân hàng) đã tăng mạnh từ mức chỉ 848,5 tỷ đồng vào cuối tháng 12/2023 lên mức 6,24 nghìn tỷ đồng vào cuối tháng 3/2024.

Trong Q1/2024, KBC đã nhận được khoản đặt cọc 5,65 nghìn tỷ đồng từ Công ty Cổ phần Du lịch Sài Gòn – Hàm Tân (SGHT) để cho phép SGHT cung cấp dịch vụ môi giới độc quyền cho hơn 40,5 ha đất ở tại dự án Khu đô thị Tràng Cát, tương đương khoảng 14 triệu đồng/m2. Do tính chất của hợp đồng môi giới, sau khi KBC hoàn tất phê duyệt pháp lý cho dự án, SGHT cần bán diện tích đất này cho người mua nhà/nhà đầu tư mới thay mặt cho KBC và sau đó KBC có thể ghi nhận doanh thu & lợi nhuận. Chúng tôi hiểu rằng việc SGHT đặt cọc cho KBC nhằm đảm bảo khi KBC nhận được đầy đủ phê duyệt và có giấy phép kinh doanh, SGHT sẽ có quyền bán hơn 40 ha đất thương mại với lợi nhuận môi giới tốt hơn. Với số tiền mặt này, chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ thanh toán hết phí quyền sử dụng đất cho dự án Khu đô thị Tràng Cát sau khi nhận được chấp thuận đầu tư sửa đổi.

Dự án Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng): UBND TP Hải Phòng đã phê duyệt quy hoạch tổng thể của dự án vào năm 2010, với tổng diện tích đất gần 585 ha. Trong năm 2012, dự án đã được Công ty TNHH Phát triển Đô thị Tràng Cát (do KBC sở hữu 100%) chấp thuận đầu tư. Tuy nhiên, dự án bị kéo dài đến năm 2021 dến khi được UBND TP Hải Phòng phê duyệt đầu tư. Tính đến cuối năm 2022, KBC đã được UBND TP Hải Phòng bàn giao gần 582 ha trong tổng số 585 ha đất dự án và KBC cũng đã hoàn tất thanh toán phí quyền sử dụng đất. Trong năm 2023, Thủ tướng đã phê duyệt quy hoạch tổng thể của TP Hải Phòng. Theo đó, quy hoạch tổng thể của dự án Khu đô thị Tràng Cát cũng được điều chỉnh tăng diện tích đất thương mại. Theo báo cáo thường niên năm 2023 của KBC, diện tích đất thương mại của dự án là 282,14 ha, tăng khoảng 70 ha so với quy hoạch trước đó. Với diện tích đất thương mại nhiều hơn, KBC cần phải trả thêm chi phí quyền sử dụng đất cho phần diện tích đất thương mại tăng lên cũng như xin điều chỉnh lại giấy phép đầu tư cho dự án. Chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ nhận chấp thuận chủ trương đầu tư sửa đổi trong năm 2024 và hoàn tất nghĩa vụ thanh toán quyền sử dụng đất cho phần diện tích thương mại tăng thêm trong năm 2025. Sau đó, KBC có mở bán dự án vào nửa cuối năm 2025 và bắt đầu ghi nhận doanh thu trong năm 2026.

Triển vọng và luận điểm đầu tư

Vào cuối Q4/2023, KBC đã cam kết cho thuê 30 ha trong đó, dự kiến sẽ bàn giao 17 ha tại KCN Quang Châu, 3 ha tại KCN Tân Phú Trung và 10 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh trong năm 2024. Trong Q1/2024, công ty không bàn giao bất kỳ diện tích đất KCN nào cho khách thuê mới, do đó KBC có thể bàn giao 30 ha đất này trong các quý tới.

Ngoài ra, KCN Tràng Duệ 3 đang ở giai đoạn cuối cùng của việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ nhận được phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư trong nửa đầu năm 2024, khi đó, KBC có thể cho thuê 50 ha đất công nghiệp tại KCN Tràng Duệ 3. Ngoài các diện tích cho thuê đất KCN nêu trên, KCN Tân Phú Trung vẫn còn đất công nghiệp cho thuê trong năm 2024 và chúng tôi dự kiến KBC sẽ cho thuê thêm 22 ha từ KCN Tân Phú Trung, nâng tổng diện tích đất KCN bàn giao trong năm 2024 lên 102 ha. Theo đó, chúng tôi dự báo doanh thu thuần và LNST năm 2024 lần lượt đạt 4,92 nghìn tỷ đồng (-12,8% svck) và 1,36 nghìn tỷ đồng (-38,5% svck).

Tuy nhiên, do gặp khó khăn trong quá trình chấp nhận phê duyệt đầu tư cho một dự án lớn, như KCN Tràng Duệ 3 – dự án có thể nhận được chấp thuận phê duyệt đầu tư cuối cùng vào năm 2024 và chỉ đóng góp vào kết quả kinh doanh của KBC từ năm 2025. Theo đó, chúng tôi ước tính doanh thu và LNST năm 2024 sẽ lần lượt đạt 3,1 nghìn tỷ đồng (- 45% svck) và 839 tỷ đồng (-62,2% svck).

Đối với hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở, việc chậm nộp tiền quyền sử dụng đất cho dự án Phúc Ninh tại tỉnh Bắc Ninh kéo dài tới năm 2025. Do đó, doanh thu từ gần 10 ha đất bán trước đây có thể sẽ được ghi nhận vào năm 2025.

Trong năm 2025, chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ triển khai bán hàng tại cụm công nghiệp tọa lạc tại tỉnh Hưng Yên, khu vực mà KBC đang thực hiện giải phóng mặt bằng và tiếp tục cho thuê đất tại KCN Tràng Duệ 3, Hải Phòng. Ngoài ra, chúng tôi kỳ vọng KBC có thể tiến hành giải phóng mặt bằng tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và cho thuê đất trong năm 2025. Theo đó, chúng tôi ước tính KBC có thể thuê 155 ha (50 ha từ KCN Tràng Duệ 3, 50 ha từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, 30 ha từ cụm KCN tỉnh Hưng Yên) và ghi nhận 7,62 nghìn tỷ đồng doanh thu (+54,8% svck) và 2,03 nghìn tỷ đồng LNST (+48,9% svck).

Cổ phiếu KBC giao dịch ở mức P/E 2024 là 19,3x và P/B là 1,2x. Chúng tôi duy trì khuyến nghị TRUNG LẬP đối với cổ phiếu KBC với giá mục tiêu là 34.400 đồng/cp (tiềm năng tăng giá là 11,7% so với giá hiện tại). Mặc dù với tiềm năng tăng giá như vậy, nhưng KQKD của KBC phụ thuộc rất nhiều vào việc phê duyệt đầu tư của các dự án mới, do đó, chúng tôi duy trì quan điểm thận trọng về giá cổ phiếu với khuyến nghị TRUNG LẬP.

Rủi ro:

Quá trình phê duyệt dự án kéo dài có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng của KBC trong khi diện tích đất KCN sẵn sàng cho thuê giảm đáng kể từ năm 2024.
Nhu cầu đất khu công nghiệp suy yếu nếu dòng vốn FDI giảm tốc.
Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng của các dự án mới tăng lên có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời trong thời gian tới.

Quan điểm ngắn hạn: TRUNG LẬP

Thủ tục pháp lý của KCN Tràng Duệ 3 dự kiến hoàn tất trong nửa đầu năm 2024.
Lợi nhuận trong nửa đầu năm 2024 dự kiến giảm sau khi ghi nhận mức lợi nhuận cao trong nửa đầu năm 2023.

Nguồn SSI

NĐT muốn hỗ trợ tư vấn xin liên hệ theo thông tin sau:

SĐT/Zalo/SMS: 0353899153

Anh (Chị) muốn mở tài khoản nhấn tại đây hoặc quét mã QR code