LHG: NHU CẦU THUÊ ĐẤT VÀ NHÀ XƯỞNG PHỤC HỒI, CƠ CẤU TÀI CHÍNH VỮNG MẠNH

ĐÁNH GIÁ: MUA

Chúng tôi sử dụng phương pháp định giá từng phần SOTP xác định giá trị hợp lý của LHG ở mức 44.900 đồng/cp, chúng tôi khuyến nghị MUA cho LHG dựa trên triển vọng tích cực của LHG nhờ sự phục hồi của dòng vốn đầu tư FDI trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung đất KCN tại miền Nam.

CẬP NHẬT KQKD:

Năm 2023, LHG ghi nhận DTT đạt 395 tỷ đồng (-37,2% yoy) và LNST đạt 166 tỷ đồng (-18,4% yoy). Cụ thể, doanh thu cho thuê đất KCN chỉ đạt 132 tỷ đồng (- 64,0% yoy), chúng tôi ước tính LHG chỉ bàn giao ~ 2,2 ha đất với mức giá cho thuê bình quân khoảng 250 USD/m2/chu kỳ thuê. Doanh thu cho thuê nhà xưởng xây sẵn đạt 158 tỷ đồng (+17,4% yoy) nhờ đóng góp của hơn 32.000 m2 (nhà xưởng J4- GĐ 1 MR) và nhà xưởng Lô 3A (23-26) từ Q3.2023. Giá cho thuê nhà xưởng của LHG đạt khoảng 4,5-5,5 USD/m2/tháng (+2%-3% yoy). DT tài chính đạt 85,4 tỷ đồng (+83,1% yoy) nhờ duy trì lượng tiền và tương đương tiền cao trong môi trường lãi suất tiền gửi cao vào đầu năm 2023. Các chi phí khác đều không có biến động so với cùng kỳ.

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ

KCN Long Hậu 3.1 hiện còn hơn 44 ha đất có thể cho thuê trong đó diện tích đất có thể cho thuê ngay khoảng 28ha trong bối cảnh nguồn cung đất cho thuê khan hiếm và tỷ lệ lắp đầy cao của các KCN hiện hữu tại thị trường phía Nam.
LHG hiện đang sở hữu 132.000 m2 nhà xưởng xây sẵn và sẽ tăng lên 146.000 m2 trong năm 2024 nhờ đóng góp của hơn 17.000 m2 nhà xưởng 3A (19-22) được khởi công xây dựng từ cuối năm 2023. LHG là doanh nghiệp có cơ cấu tài chính lành mạnh với lượng tiền ròng/cổ phiếu đạt hơn 20.100 đồng/cổ phiếu.
KCN Long Hậu 3.2 (90 ha) và An Định (200 ha) sẽ là động lực tăng trưởng dài hạn cho LHG. Chúng tôi kỳ vọng 02 KCN An Định và Long Hậu 3.2 sẽ lần lượt chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm 2024 và năm 2025.

DTT ghi nhận mức sụt giảm mạnh so với cùng kỳ chủ yếu do sự sụt giảm của diện tích đất KCN bàn giao trong năm 2023 (~2,2 ha) so với 6,5 ha đất cùng kỳ. LNST được hỗ trợ nhờ (1) Đóng góp của hơn 32.000 m2 NXXS mới từ Q2.2023; (2) BLNG của hoạt động cho thuê đất cải thiện so với cùng kỳ; (3) Lãi tiền gửi trong bối cảnh lãi suất tiền gửi neo cao đầu năm 2023.

Diện tích đất bàn giao thấp hơn kỳ vọng của chúng tôi do sự chậm lại của dòng vốn FDI tại khu vực phía Nam.

Trong năm 2023, LHG chỉ bàn giao được khoảng 2,2 ha so với kỳ vọng ban đầu của chúng tôi (4-5 ha) do hoạt động sản xuất kinh doanh của các lĩnh vực như: thực phẩm, hàng tiêu dùng, cơ khí, VLXD và kho vận (các lĩnh vực có khách hàng thuê đất chính của LHG) gặp nhiều khó khăn dẫn đến sụt giảm nhu cầu mở rộng đầu tư. Theo số liệu từ Bộ KHĐT, dòng vốn FDI tại thị trường cấp 1 của miền Nam chỉ đạt khoảng 2,4 tỷ USD trong năm 2023 (-74% yoy) và diện tích đất KCN cho thuê ở miền Nam chỉ đạt ~ 540 ha (-31% yoy).

Trong năm 2023, LHG chỉ ký được hợp đồng MOU cho thuê đất với 02 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực F&B gồm CTCP Greenwitch Vina và Công ty TNHH Thương Mại và Xuất nhập khẩu Orifood VN với tổng diện tích ~ 3ha.

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ

Chúng tôi đánh giá nguồn cung đất KCN tại khu vực phía Nam sẽ tục hạn chế trong năm 2024 trước khi cải thiện từ năm 2025.

Chúng tôi đánh giá nguồn cung đất KCN trên cả nước đặc biệt là khu vực phía Nam sẽ tiếp tục khan hiếm trong năm 2024 đến từ các nguyên nhân chính như (1) Các vướng mắc làm chậm quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư/công nhận chủ đầu tư tại các dự án. (2) Các khó khăn trong công tác xác định tiền sử dụng đất và đền bù, giải phóng mặt bằng; (3) Quá trình phê duyệt, điều chỉnh phương án sử dụng đất của các dự án kéo dài gây khó khăn cho nguồn cung đất KCN từ chuyển đổi đất cao su.

Ngoài ra, tỷ lệ lắp đầy tại các KCN ở TP.HCM và Long An lần lượt hơn 90% và 80%. Do đó, chúng tôi đánh giá các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất cho thuê tại thị trường cấp 1 như LHG sẽ được hưởng lợi từ bối cảnh trên. KCN Hiệp Phước 2 (diện tích cho thuê còn lại 224 ha của HPI) ngay cạnh KCN Long Hậu 3.1 của LHG hiện vẫn đang giải quyết vấn đề liên quan đến xác định tiền sử dụng đất nên chúng tôi đánh giá KCN trên sẽ chưa thể cho thuê đất trở lại trong năm nay.

KCN Long Hậu 3.1 hiện còn hơn 44 ha đất có thể cho thuê trong đó diện tích đất có thể cho thuê ngay khoảng 28 ha.

Tính đến thời điểm cuối năm 2022, KCN Long Hậu 3.1 đã thực hiện bồi thường được 114,49 ha (đạt 92,3% tổng diện tích). Theo chia sẻ của LHG, trong năm 2023 doanh nghiệp đã bồi thường thêm được ~ 2ha. LHG hiện đã được UBND tỉnh Long An cho thuê đất tổng cộng 7 đợt với tổng diện tích 109/123,98 ha và đang tiến hành đóng tiền sử dụng đất đợt 7 với diện tích khoảng 5,7 ha. Chúng tôi ước tính sau khi dành khoảng 9,44 ha để phát triển NXXS thì diện tích đất còn lại có thể cho thuê của LHG lên đến 44 ha trong đó diện tích đất sẵn sàng cho thuê khoảng 28 ha. Chúng tôi ước tính với khoảng 44ha diện tích đất KCN còn lại, KCN LH 3.1 sẽ mang về cho LHG khoảng 2.640 tỷ đồng tiền cho thuê đất cho LHG trong thời gian còn lại với mức giá cho thuê bình quân khoảng 250 USD/m2/chu kỳ thuê. Chúng tôi ước tính LHG sẽ cho thuê được khoảng 3 ha/năm trong các năm tiếp theo với mức giá cho thuê bình quân khoảng 250-260 USD/m2/chu kỳ thuê.

Thị trường nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam được dự báo sẽ tiếp tục đạt được tỷ lệ hấp thụ cao nhờ sự tăng trưởng của thị trường tiêu dùng nội địa và hoạt động thương mại điện tử:

Trong năm 2023, miền Nam đón nhận thêm nguồn cung mới 750.000 m2 NXXS (+15% yoy) qua đó nâng tổng nguồn cung lũy kế lên hơn 2,3 triệu m2 (+28% yoy). Tổng diện tích hấp thụ cả năm đạt hơn 390.000 m2 (+26% yoy) và giá cho thuê bình quân đạt khoảng 4,7 USD/m2/chu kỳ thuê(+3,5% yoy).

Chúng tôi kỳ vọng thị trường tiêu dùng, hoạt động thương mại điện tử và logistic sẽ là các động lực chính dẫn dắt đà tăng trưởng của hoạt động cho thuê nhà xưởng trong năm 2024 và LHG cũng sẽ là doanh nghiệp hưởng lợi từ xu thế trên với định hướng đẩy mạnh phát triển nhà kho và nhà xưởng.

LHG hiện đang sở hữu hơn 132.000 m2 NXXS và sẽ tăng lên 146.000 m2 trong năm 2024. Mảng cho thuê NXXS sẽ mang lại dòng tiền đều và tăng trưởng ổn định cho LHG

Tại KCN Long Hậu 3.1, LHG đã dành ra khoảng 9,44 ha diện tích đất để phát NXXS. Theo báo cáo của SYNC Đông Nam Á, quy mô thị trường TMĐT của Việt Nam được dự báo có thể đạt hơn 40 tỷ USD vào năm 2025 tương đương với mức CAGR ~ 30%. Thương mại điện tử phát triển sẽ phát triển sẽ thúc đẩy hoạt động giao hàng nhanh từ đó thúc đẩy nhu cầu đối với các loại hình như nhà xưởng xây sẵn, nhà kho cao tầng.

Tính đến cuối năm 2023, LHG hiện đang sở hữu hơn 132.000 m2 NXXS và đang triển khai khu nhà xưởng 3A (19-22) từ cuối năm 2023. Thông thường, LHG sẽ bắt đầu triển khai xây dựng các khu nhà xưởng mới khi có tỷ lệ lắp đầy trên 50%, do đó chúng tôi kỳ vọng khu NXXS 3A (19-22) sẽ nhanh chóng lắp đầy sau khi hoàn thành trong năm 2024. Chúng tôi ước tính mảng NXXS sẽ mang lại hơn 150 tỷ đồng doanh thu cho LHG trong năm 2024.

KCN Long Hậu 3.2 (90 ha) và An Định( 200 ha) sẽ là động lực tăng trưởng dài hạn cho LHG

Hiện nay, cả 02 khu công nghiệp Long Hậu 3.2 (90 ha) và KCN An Định (200 ha) đang trong giai đoạn chờ phê duyệt chủ trương đầu tư. Cụ thể:

KCN Long Hậu 3.2: Theo nghị định 35/2022/NĐ-CP, LHG còn chưa hoàn thiện quy hoạch phân khu 1/2000 do đó, hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư chưa đầy đủ. Hiện nay, LHG đang làm việc với Ban quản lý Khu kinh tế tỉnh Long An để tổ chức lập quy hoạch phân khu 1/2000 và sẽ nộp lại hồ sơ xin phê duyệt chủ trương đầu tư và đồng thời chấp thuận chủ đầu tư ngay sau khi hoàn tất thủ tục trên.

KCN An Định: LHG cũng đã nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đến Bộ KHĐT trong năm 2022 nhưng được phản hồi cần phải bổ sung hồ sơ theo quy định mới tại NĐ 35/2022/NĐ-CP. Hiện nay, LHG đã hoàn thiện và đã nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đến Bộ KHĐT. Chúng tôi kỳ vọng KCN An Định sẽ được phê duyệt chủ trương ngay trong năm nay.

Nhằm đảm bảo tính thận trọng trong dự phóng, chúng tôi vẫn chưa cập nhật KCN Long Hậu 3.2 và KCN An Định vào mô hình định giá.

LHG là doanh nghiệp có cơ cấu tài chính lành mạnh:

. Chúng tôi đánh giá LHG có tình hình tài chính rất lành mạnh với số dư nợ vay thấp hơn đáng kể so với các doanh nghiệp cùng ngành, đạt 181 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2023 (tỷ lệ nợ ròng/VCSH ở mức 11,3%). Lượng tiền ròng/cổ phiếu đạt 20.100 đồng/cổ phiếu.

RỦI RO ĐẦU TƯ

Khoản thanh toán liên quan đến chi phí bố trí tái định cư của KCN Long Hậu 1 cho IPC. Vào năm 2018, LHG đã ký kết với thỏa thuận với IPC về việc hoàn trả chi phí bố trí tái định cư của KCN Long Hậu 1 bao gồm giá trị của phần diện tích nền tái định cư đã bố trí cho người dân bị giải tỏa theo giá hợp lý được hai bên thỏa thuận, chi phí sử dụng vốn và 10% lợi nhuận định mức. Hiện nay, tổng số tiền mà IPC yêu cầu LHG hoàn trả là 328 tỷ đồng trong đó LHG đã ứng trước khoảng 65 tỷ đồng trong năm 2018. Do IPC yêu cầu LHG hoàn trả chi phí nền tái định cư theo giá thị trường nên hiện tại cả hai bên vẫn chưa đi đến thống nhất cuối cùng. Do đó, chúng tôi đã bao gồm khoản nợ phải trả trên (281 tỷ đồng) trong mô hình định giá.

Dòng vốn đầu tư FDI chậm lại. Nền kinh tế toàn cầu phục hồi chậm sẽ dẫn đến sụt giảm dòng vốn đầu tư FDI.

Các vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý kéo dài thời gian triển khai dự án. KCN Long Hậu 3.1 còn khoảng ~8 ha còn chưa hoàn thành đền bù, GPMB khiến LHG không thể tạo quỹ đất liền thửa để đưa vào kinh doanh. Hiện nay, các hộ dân tại phần diện tích của KCN LH3.1 yêu cầu giá đền cao hơn rất nhiều lần so với giá được phê duyệt. Ngoài ra, tiến độ phê duyệt chủ trương tại 02 KCN Long Hậu 3.2 và An Định chậm hơn dự kiến sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng đầu tư của LHG.

NĐT muốn hỗ trợ tư vấn xin liên hệ theo thông tin sau:

SĐT/Zalo/SMS: 0353899153

Anh (Chị) muốn mở tài khoản nhấn tại đây hoặc quét mã QR code