Cập nhật nhóm cổ phiếu Bất động sản

Đối mặt với nhiều khó khăn
Chu kỳ thị trường
Tổng quan thị trường: Nguồn cung hồi phục nhờ đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý

Trong năm 2025, số lượng dự án nhà ở thương mại được phê duyệt đạt 93 dự án (+18% svck) với 37.686 căn hộ, số lượng dự án được cấp phép bán hàng tăng mạnh lên 300 dự án (+47% svck) với 108.810 căn hộ (+104% svck). Về kết quả thực hiện Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm phát triển nhà ở thương mại, đến cuối tháng 12/2025, TP.HCM đã thông qua 361 khu đất thí điểm làm nhà ở thương mại (khoảng 2.285 ha) và Hà Nội thông qua 298 khu đất (khoảng 1.530 ha). Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM vượt 43.000 căn (+19% svck), tuy nhiên phần lớn tập trung tại phân khúc cao cấp và hạng sang (chiếm 88% nguồn cung), cho thấy sự lệch pha giữa cung và cầu.

Giá bất động sản tiếp tục tăng: Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình tăng 47% lên 78 triệu đồng/m² trong giai đoạn 2023–2025; các dự án tại khu vực nội đô ghi nhận mức giá 90–100 triệu đồng/m² – gần gấp đôi so với năm 2023. TP.HCM (cũ) ghi nhận mức tăng chậm hơn (+48%) lên khoảng 92 triệu đồng/m², do nền giá đã ở mức cao.

Triển vọng năm 2026: Nhu cầu suy yếu trong khi nguồn cung tiếp tục gia tăng

Nguồn cung mới trong năm 2026 dự báo đạt khoảng 136.000 căn (+40% svck), được dẫn dắt bởi các dự án quy mô lớn tại Quảng Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai và Bình Dương cũ, được hỗ trợ bởi đẩy mạnh đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, lãi suất cho vay mua nhà tăng cùng giá bất động sản neo cao dự kiến sẽ làm suy giảm nhu cầu, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang – vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung gần đây. Các chủ đầu tư đối mặt với áp lực thu hẹp biên lợi nhuận do chi phí tài chính và chi phí xây dựng gia tăng, cũng như việc triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà.

Điều kiện tín dụng & Nguồn vốn

Trong năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4.740 nghìn tỷ đồng (+36% svck), bao gồm 2.160 nghìn tỷ đồng cho vay kinh doanh BĐS (+50% svck). Hoạt động phát hành trái phiếu cũng cải thiện, với giá trị phát hành đạt khoảng 117 nghìn tỷ đồng (+15% svck). Năm 2026, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống, trong đó tăng trưởng Q1/2026 bị giới hạn ở mức 25% chỉ tiêu cả năm (~15%). Các chủ đầu tư có đòn bẩy tài chính cao và nợ đáo hạn lớn trong năm 2026 dự kiến sẽ chịu áp lực lớn hơn khi tín dụng bị siết chặt và doanh số bán hàng giảm, đặc biệt tại các dự án có vị trí kém thuận lợi hoặc pháp lý chưa rõ ràng.

Triển vọng dài hạn: Phát triển mô hình đại đô thị, đô thị TOD Cơ cấu dân số đông, tốc độ đô thị hóa nhanh và tầng lớp trung lưu tăng là những yếu tố tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở và tăng trưởng trong dài hạn của thị trường bất động sản. Hoạt động phát triển đang dần dịch chuyển từ khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM sang các tỉnh/thành phố vệ tinh, định hướng phát triển đô thị gắn với hạ tầng giao thông công cộng (TOD). Sự hỗ trợ từ chính sách cùng với sự phát triển của các dự án quy mô lớn cho thấy động lực tăng trưởng mạnh mẽ tại các thị trường lân cận.

Khuyến nghị đầu tư

Chúng tôi ưa thích cổ phiếu KDH và NLG trong nhóm ngành bất động sản. Đây là các doanh nghiệp đầu ngành sở hữu danh mục dự án tiềm năng và tình hình tài chính lành mạnh. Những yếu tố này giúp hai doanh nghiệp có vị thế tốt để nắm bắt cơ hội tăng trưởng trong bối cảnh thị trường hiện nay. NLG và KDH hiện đang giao dịch ở mức P/B dự phóng năm 2026 lần lượt là 1,1x và 1,5x — thấp hơn khoảng 30% so với mức trung bình 5 năm là 1,6x và 2,2x. Mức chiết khấu này đã phần nào phản ánh những khó khăn của thị trường BĐS và cho thấy mức định giá hấp dẫn.